Immobilienmarkt September 2026 – Zinsen stabil, Baugenehmigungen im Aufwind, neues Heizungsgesetz
Der Herbst startet mit einer ungewohnten Konstellation: Die Zinsen bewegen sich seit Monaten kaum, die Preise steigen wieder – aber nur dort, wo Lage und Zustand stimmen. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber im Sommer zwei Weichen neu gestellt. Was das konkret für Berlin und Brandenburg bedeutet.
Von Anne-Kathrin Melcher, Inhaberin · Jack-Gérard Melcher, Immobilienexperte
1. Bauzinsen: Seitwärts auf hohem Niveau
Für eine zehnjährige Zinsbindung liegen die Konditionen Anfang September – je nach Beleihung, Bonität und Eigenkapital – etwa zwischen 3,7 und 4,2 Prozent effektiv. Dr. Klein weist zum 1. September 2026 einen Topzins von 3,74 Prozent effektivem Jahreszins aus; dieser Bestwert ist allerdings an günstige Voraussetzungen wie eine niedrige Beleihung geknüpft. Bei 90 Prozent Beleihung liegt derselbe Anbieter bereits bei rund 4,17 Prozent.
Was viele unterschätzen: Die Bauzinsen folgen nicht dem EZB-Leitzins, sondern der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Deshalb können Bauzinsen steigen, während die EZB stillhält oder senkt – genau das war in den vergangenen Monaten zu beobachten. Der nächste Zinsentscheid der EZB fällt am 10. September 2026; für die Baufinanzierung ist der Blick auf den Anleihemarkt aber aussagekräftiger.
Prognose: Die überwiegende Zahl der Analysten erwartet für den Rest des Jahres eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz. Eine Rückkehr zu Zinsen unter 3 Prozent gilt kurzfristig als unwahrscheinlich.
Unser Praxistipp: Der Unterschied zwischen der besten und der schlechtesten Kondition am Markt liegt derzeit bei rund 0,7 Prozentpunkten. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro sind das über zehn Jahre eine hohe fünfstellige Summe. Wer nur bei der Hausbank anfragt, verschenkt in der Regel Geld – ein Konditionsvergleich über mehrere Anbieter gehört heute zum Pflichtprogramm.
2. Baugenehmigungen: Stärkster Anstieg seit zehn Jahren
Im ersten Halbjahr 2026 wurden bundesweit Baugenehmigungen für 126.300 Wohnungen erteilt – ein Plus von 15,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Einen stärkeren Zuwachs in einer ersten Jahreshälfte gab es zuletzt 2016.
Die Zahlen im Detail für den Neubau im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahr: Wohnungen in Wohngebäuden gesamt plus 15,8 Prozent, Einfamilienhäuser plus 12,7 Prozent, Zweifamilienhäuser plus 27,3 Prozent, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern plus 16,9 Prozent.
Die notwendige Einordnung: Der Anstieg erfolgt von einem sehr niedrigen Ausgangsniveau – 2024 und 2025 lagen die Halbjahreswerte bei 106.700 beziehungsweise 109.800 Wohnungen. Von einer Entspannung am Wohnungsmarkt kann also noch keine Rede sein. Hinzu kommt: Eine Genehmigung ist noch kein fertiges Haus. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung vergehen Jahre, und nicht jedes genehmigte Projekt wird tatsächlich gebaut.
Für Eigentümer heißt das: Das Angebot an Neubauten bleibt auf absehbare Zeit knapp. Das stützt die Preise im Bestand.
„Deutlich mehr Transaktionen bei leicht rückläufigen Bodenrichtwerten – das ist das typische Bild eines Marktes, der sich normalisiert."
3. Preise: Die Zweiteilung des Marktes
Bundesweit rechnen die meisten Marktinstitute für 2026 mit einem moderaten Preisanstieg im Bereich von etwa 3 Prozent bei Wohnimmobilien – besonders in gefragten Lagen und bei guter Energieeffizienz.
Berlin zeigt sich zweigeteilt: Eigentumswohnungen legen wieder zu, während sich die Preise bei Häusern seitwärts bewegen. Der Grund für die Differenz liegt auf der Hand – größere Bestandshäuser reagieren deutlich empfindlicher auf Energiezustand und Sanierungsstau.
Im Berliner Umland zeigt der aktuelle Wohnimmobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg (Ausgabe 2026/2027) ein aufschlussreiches Bild: Der durchschnittliche Kaufpreis in der Metropolregion liegt bei rund 3.700 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser und rund 3.200 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Bis zum zweiten Quartal 2026 wurden rund 9 Prozent mehr Kauffälle bei Einfamilienhäusern registriert, bei Eigentumswohnungen stieg die Zahl der Verkäufe sogar um rund 27 Prozent. Die höchsten Preise erzielt weiterhin Kleinmachnow mit rund 5.500 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser. Die Bodenrichtwerte sind gegenüber dem Vorjahr in nahezu allen Gemeinden leicht gesunken.
Was diese Zahlen wirklich erzählen: Deutlich mehr Transaktionen bei gleichzeitig leicht rückläufigen Bodenrichtwerten – das ist das typische Bild eines Marktes, der sich normalisiert. Käufer sind zurück, sie kaufen aber selektiv und rechnen genauer. Die Zeiten, in denen jedes Objekt zu jedem Preis einen Abnehmer fand, sind vorbei.
4. Neues Heizungsgesetz: Was seit dem 29. Juli gilt
Das wohl relevanteste Update für Eigentümer: Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz – und damit auch das, was öffentlich als „Heizungsgesetz“ diskutiert wurde.
Freie Heizungswahl kehrt zurück: Die pauschale Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist gestrichen. Neben Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen und Biomasse können damit grundsätzlich auch wieder Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.
Klimaneutral wird trotzdem Pflicht – nur später: Ab 2045 müssen Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Der Weg dorthin führt über die sogenannte Biotreppe. Ab 2029 muss Gas oder Öl schrittweise ein verbindlicher Bioanteil beigemischt werden. Die Details der Grüngasquote (ab 2028) will die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz regeln. Eine neue Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen gibt es nicht.
Bei der Förderung tickt die Uhr: Die Förderkomponenten lassen sich weiterhin auf bis zu 80 Prozent kombinieren. Der Klimageschwindigkeitsbonus für den frühzeitigen Tausch einer alten Heizung liegt derzeit bei 16 Prozent – er sinkt aber erstmals zum 1. Februar 2027 und danach halbjährlich um jeweils vier Prozentpunkte. Die förderfähigen Kosten wurden bereits von 30.000 auf 28.000 Euro reduziert.
Unsere Einschätzung: Wer ohnehin über einen Heizungstausch nachdenkt, sollte die aktuelle Förderperiode nutzen. Und Vorsicht bei der voreiligen Entscheidung für Gas oder Öl, nur weil es wieder erlaubt ist: Die steigende CO₂-Bepreisung und die Beimischungspflicht ab 2029 machen diese Systeme über die Laufzeit teurer, als die Anschaffungskosten vermuten lassen. Beim Verkauf ist eine moderne Heizung längst ein Preisargument – Käufer rechnen die anstehende Investition sonst vom Kaufpreis ab.
5. Bau-Turbo: Chance für Grundstückseigentümer
Bereits seit Oktober 2025 in Kraft, aber in der Praxis noch wenig ausgeschöpft: der sogenannte Bau-Turbo nach § 246e BauGB. Er erlaubt Kommunen, mit ihrer Zustimmung befristet von nahezu allen Vorschriften des Bauplanungsrechts abzuweichen – ohne dass ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden muss. Bauanträge gelten als genehmigt, wenn die Gemeinde nicht binnen drei Monaten ablehnt. Die Regelung gilt bis zum 31. Dezember 2030.
Entscheidend ist die Anwendungsbereitschaft der jeweiligen Kommune – sie entscheidet selbst, ob sie das Instrument nutzt. Für Eigentümer von Grundstücken, Baulücken oder Bestandsgebäuden mit Aufstockungspotenzial lohnt sich deshalb die konkrete Nachfrage bei der Gemeinde. Auch Umnutzungen, etwa von Gewerbe- zu Wohnflächen, fallen in den Anwendungsbereich.
Was das für Sie bedeutet
Für Verkäufer: Der Markt belohnt Qualität und bestraft Nachlässigkeit. Gut geschnittene, energetisch solide Objekte in gefragten Lagen finden zügig Käufer – teils zu besseren Preisen als noch vor einem Jahr. Bei sanierungsbedürftigen Objekten kalkulieren Interessenten dagegen sehr genau, welche Investitionen auf sie zukommen. Eine realistische Preisstrategie und eine ehrliche, vollständige Dokumentation des Objektzustands sind heute wichtiger als jedes Hochglanzfoto.
Für Käufer: Auf sinkende Zinsen zu warten, ist derzeit keine überzeugende Strategie – die Prognosen deuten eher in die andere Richtung. Entscheidend ist nicht der perfekte Einstiegszeitpunkt, sondern eine solide Kalkulation mit ausreichend Eigenkapital. Und: Vergleichen Sie Finanzierungsangebote. Der Zinsunterschied zwischen zwei Banken kostet oder spart mehr, als die meisten Preisverhandlungen einbringen.
Für Grundstückseigentümer: Bauland bleibt in den Wachstumsregionen rund um Berlin knapp – das stützt das Preisniveau. Wer verkaufen möchte, sollte prüfen lassen, welches Baurecht tatsächlich realisierbar ist. Genau das entscheidet häufig über den erzielbaren Preis.
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Ihre Anne-Kathrin Melcher & Jack-Gérard Melcher – Melcher Real Estate GmbH, Buchholzer Straße 59, 13156 Berlin.
Quellen
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 291 vom 18. August 2026 – Baugenehmigungen 1. Halbjahr 2026.
Bundesregierung und Deutscher Bundestag zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Inkrafttreten 29. Juli 2026.
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zu § 246e BauGB (Bau-Turbo).
IVD Berlin-Brandenburg, Wohnimmobilienpreisservice 2026/2027.
Dr. Klein, Zinskonditionen, Stand 1. September 2026.
Alle Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr. Marktdaten und Zinssätze unterliegen laufenden Veränderungen. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
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