Immobilienmarkt November 2026 – Mehr Auswahl. Höhere Zinsen. Klare Entscheidungen.

Berlin bleibt ein Markt der Unterschiede. Laut GUTHMANN werden Bestandswohnungen derzeit durchschnittlich zu 5.180 €/m² beurkundet – 2,0 Prozent unter dem Vorjahreswert. Neubauwohnungen liegen bei 8.440 €/m². Diese Zahlen sind eine Orientierung, keine Bewertung für Ihre einzelne Immobilie.

Bis Oktober wurden 41.837 Kaufangebote für Bestandswohnungen erfasst, gegenüber 28.931 im gesamten Jahr 2025. Das sind rund 44,6 Prozent mehr erfasste Inserate als im abgeschlossenen Vorjahr – nicht automatisch ebenso viele zusätzliche Wohnungen, die gleichzeitig zum Verkauf stehen. Bis zum Datenstand sind 7.529 Verkäufe im Bestand und 924 im Neubau erfasst. Das laufende Jahr ist wegen verzögerter Meldungen noch unvollständig.

Auf der Finanzierungsseite bleibt der Druck spürbar. Die EZB hat ihre Leitzinsen am 29. Oktober unverändert gelassen; der Einlagesatz liegt weiterhin bei 2,50 Prozent. Für Baufinanzierungen ist allerdings vor allem der langfristige Kapitalmarkt entscheidend. Eine Zinspause der EZB bedeutet deshalb nicht automatisch günstigere Immobilienkredite.

Die Berliner Wohnungsdebatte ist wieder präsent. Linke, Grüne und SPD haben sich in ihren Sondierungen auf Pläne zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verständigt. Zum Redaktionsschluss am 29. Oktober stehen weitere Parteientscheidungen noch aus; Koalitionsverhandlungen könnten nach Zustimmung der Gremien Anfang November beginnen. Ein Sondierungsergebnis ist weder ein fertiger Koalitionsvertrag noch ein geltendes Ausführungsgesetz.

Wichtig ist die Unterscheidung zweier Vorhaben. Der Sondierungsplan sieht vor, dass große Unternehmen grundsätzlich einen Sockel von 10.000 Wohnungen behalten. Ausnahmen sollen unter anderem für Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Unternehmen und nach dem 1. Januar 2021 errichtete Wohnungen gelten. Einzelheiten müssten gesetzlich geregelt werden. Laut rbb-Berichterstattung ist eine Entschädigungsobergrenze von 16 Milliarden Euro vorgesehen; die konkrete Bemessung ist damit noch nicht geklärt.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ verfolgt einen eigenen Gesetzentwurf. Dieser setzt bei Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen an und sieht einen verbleibenden Bestand von 3.000 Wohnungen vor. Umfang und Finanzierung beruhen auf den Annahmen der Initiative. Dieser Entwurf ist kein bereits geltendes Gesetz und nicht mit dem Sondierungsplan gleichzusetzen.

Für Eigentümer einer einzelnen Wohnung, eines Hauses oder kleinerer Bestände heißt das: Die genannten Mengenschwellen dieser beiden Vorhaben richten sich nicht an Sie. Eine pauschale rechtliche Entwarnung für jede Eigentümerstruktur wäre dennoch zu weitgehend – maßgeblich wären die konkrete gesetzliche Ausgestaltung und mögliche Konzernzurechnungen.

Das Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen, veröffentlicht am 27. März. Es überträgt selbst keine Wohnungen. Vorgesehen ist ein Inkrafttreten 24 Monate nach Verkündung; für konkrete Übertragungen wäre ein zusätzliches Gesetz erforderlich. Die verfassungsrechtliche Prüfung, die praktische Umsetzung und die Finanzierung bleiben entscheidende offene Fragen.

Unsere Einordnung: Politische Vorhaben können Erwartungen und Investitionsentscheidungen beeinflussen, vor allem bei großen Beständen. Für den Verkauf einer privaten Wohnung oder eines Eigenheims sollten sie aber nicht Lage, Zustand und die Finanzierbarkeit des konkreten Objekts überlagern. Vermieter sollten zusätzlich bestehende Mietregeln, Milieuschutz und die Vorgaben für möblierte oder befristete Vermietungen im Blick behalten. Welche Änderungen möglich sind, hängt jeweils von der Rechtsgrundlage ab.

Der Biallo-Index für zehnjährige Baufinanzierungen lag am 28. Oktober bei 4,34 Prozent; laut Biallo hatte dieser Index zuletzt den höchsten Stand seit 17 Jahren erreicht. Das ist kein Einheitspreis für alle Darlehen. Dr. Klein nennt für den 27. Oktober einen repräsentativen Zins von 3,97 Prozent. Anbieter, Beleihung, Bonität und Darlehenskonstruktion machen den Unterschied.

Die jährliche Inflation im Euroraum betrug im September 2026 laut Eurostat 3,8 Prozent. Die EZB hat am 29. Oktober den Einlagesatz bei 2,50 Prozent, den Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent und den Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90 Prozent belassen. Sie legt sich ausdrücklich nicht auf einen künftigen Zinspfad fest. Die von Dr. Klein genannte Spanne von 4,0 bis 4,5 Prozent bis Jahresende ist eine Prognose, keine Zusage.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Bei 400.000 € Darlehen und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt ein Sollzins von 4,34 Prozent eine anfängliche Monatsrate von rund 2.113 €. Bei 3,38 Prozent wären es rund 1.793 €. Der Unterschied beträgt 320 € im Monat. Die Zinssätze dienen hier als Rechenannahmen; Effektivzinsen und individuelle Kreditangebote sind gesondert zu vergleichen.

Bleibt die Monatsrate bei rund 1.793 € und die Anfangstilgung bei 2 Prozent, reicht sie bei 4,34 Prozent Zins nur noch für rund 339.400 € Darlehen. Das sind etwa 60.600 € weniger – nicht 70.000 €. Eigenkapital, Kaufnebenkosten und persönliche Reserven kommen bei der tatsächlichen Kaufplanung hinzu.

Unser Rat: Lassen Sie Ihre Finanzierung vor der Kaufentscheidung prüfen und vergleichen Sie mehrere Angebote. Entscheidend ist nicht nur der Zinssatz, sondern ob die gesamte Finanzierung langfristig zu Ihrem Leben passt.

Die 5.180 €/m² im Bestand verdecken große Unterschiede. GUTHMANN weist über zehn Jahre eine durchschnittliche jährliche Preisentwicklung von 7,1 Prozent aus, über fünf Jahre aber nur 0,8 Prozent. Das entspricht über fünf Jahre rechnerisch rund 4,1 Prozent nominalem Wachstum. Daraus lässt sich weder ein sicherer Gewinn noch eine Nullrunde für jede 2021 gekaufte Wohnung ableiten.

Die Bezirke im Überblick – durchschnittlicher beurkundeter Kaufpreis je Quadratmeter und Veränderung zum Vorjahr:

Mitte: 6.490 € (−8 %) · Friedrichshain-Kreuzberg: 5.760 € (−1 %) · Charlottenburg-Wilmersdorf: 5.690 € (+1 %) · Pankow: 5.410 € (−5 %).

Neukölln: 4.800 € (+1 %) · Tempelhof-Schöneberg: 4.630 € (−4 %) · Steglitz-Zehlendorf: 4.620 € (0 %) · Treptow-Köpenick: 4.240 € (+2 %).

Lichtenberg: 4.130 € (+3 %) · Marzahn-Hellersdorf: 3.910 € (+21 %) · Reinickendorf: 3.740 € (−4 %) · Spandau: 3.360 € (+1 %).

Auch innerhalb eines Bezirks liegen Welten zwischen den Teilmärkten: Im Ortsteil Mitte nennt die Auswertung 8.360 €/m², im Wedding 4.110 €/m². Große prozentuale Ausschläge sind vorsichtig zu lesen; Fallzahlen und die Zusammensetzung der verkauften Wohnungen beeinflussen den Durchschnitt. Die +21 Prozent in Marzahn-Hellersdorf sind deshalb kein pauschales Wertplus für jede dortige Wohnung.

GUTHMANN beziffert den Abstand zwischen Angebots- und Transaktionspreisen stadtweit auf rund 8 Prozent, nach 13 Prozent im Jahr 2024. Das ist eine aggregierte Marktkennzahl, kein garantierter Verhandlungsspielraum. Ihre Immobilie muss anhand passender Vergleichsobjekte, ihrer Lage und ihres Zustands bewertet werden.

In der GUTHMANN-Auswertung liegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen bei 17 €/m² netto kalt, nach 18 €/m² im Vorjahr. Im Neubau sind es 22 €/m², nach 23 €/m². Eine einzelne rückläufige Datenreihe bedeutet noch keine Entspannung für Wohnungssuchende.

Der Zensus 2022 weist für den gesamten Berliner Mietwohnungsbestand eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,80 €/m² aus. Das ist eine andere Erhebung mit einem anderen Stichtag als die aktuellen Inseratsdaten. Der Vergleich zeigt die große Distanz zwischen laufenden Verträgen und angebotenen Wohnungen, nicht die rechtlich zulässige Mieterhöhung einer bestimmten Wohnung.

Die Angebotsdaten enthalten auch möblierte und befristete Vermietungen. Eine daraus abgeleitete Durchschnittsmiete lässt sich nicht ohne Weiteres auf eine klassische Neuvermietung übertragen. Für Anleger zählen die tatsächlich erzielbare, rechtlich zulässige Miete und die Kosten des konkreten Objekts.

Auch Brandenburg verfügt über amtliche Transaktionsdaten. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen Grundstücksmarktberichte auf Grundlage beurkundeter Kaufverträge. Der im Juli 2026 veröffentlichte Landesbericht für 2025 nennt rund 27.000 Kaufverträge und einen Geldumsatz von etwa 7,2 Milliarden Euro. Diese Zahlen betreffen den Grundstücksmarkt insgesamt, nicht nur Wohnungen.

Portalpreise können diese Daten um aktuellere Angebotsindikatoren ergänzen. Sie ersetzen aber keine beurkundeten Kaufpreise. Unterschiedliche Objektgruppen, Stichtage und Berechnungsmethoden erklären, warum verschiedene Anbieter für denselben Ort deutlich unterschiedliche Quadratmeterpreise ausweisen.

Für ein Haus in Bernau, Wandlitz, Michendorf oder Potsdam sind die konkrete Lage, die Erreichbarkeit, der energetische Zustand und das Grundstück entscheidend. Eine gute Bahnanbindung kann die Nachfrage stärken; einen allgemeingültigen prozentualen Preisaufschlag nennen wir dafür nicht.

Bei der Kaufplanung nicht vergessen: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Brandenburg 6,5 Prozent, in Berlin 6,0 Prozent. Hinzu kommen weitere Erwerbsnebenkosten.

Die seit dem 29. Juli 2026 geltenden Änderungen durch das Gebäudemodernisierungsgesetz haben die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen gestrichen. Daraus folgt nicht, dass alle energetischen Anforderungen oder Folgekosten entfallen. Bei einer Kaufentscheidung sollten Sie den Energieausweis, das Alter der Anlage, den Modernisierungsbedarf und die für das Gebäude geltenden Vorgaben fachlich prüfen lassen.

Für Vermieter steht außerdem eine Frist an: Nicht fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung sind grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen. Dazu gehören je nach Ausstattung Wärme- und Warmwasserzähler sowie Heizkostenverteiler. Gesetzliche Ausnahmen bleiben zu prüfen; die Vorgabe betrifft nicht pauschal jeden Wasserzähler.

Für Verkäufer: Ein realistischer Startpreis ist wichtiger als die Hoffnung auf spätere Zugeständnisse. Käufer vergleichen und prüfen die Finanzierung genau. Vollständige Unterlagen, ein nachvollziehbarer Preis und eine sorgfältige Präsentation schaffen Vertrauen – und gute Voraussetzungen für einen Verkauf.

Für Eigennutzer: Nutzen Sie die Auswahl, ohne Ihre finanziellen Reserven auszureizen. Was Sie beim Kaufpreis verhandeln, sollte nicht durch unterschätzte Zinsen, Instandhaltung oder Sanierungskosten wieder verloren gehen.

Für Kapitalanleger: Bei 5.180 €/m² Kaufpreis und rechnerisch 17 €/m² Monatsmiete ergibt sich eine illustrative Bruttorendite von rund 3,9 Prozent. Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Leerstand sind dabei noch nicht berücksichtigt. Ob ein Objekt einen positiven Zahlungsüberschuss erzielt, hängt von der tatsächlichen Miete, den Kosten und Ihrer Finanzierung ab – nicht allein vom Bezirk.

Für Vermieter: Prüfen Sie die Verbrauchserfassung rechtzeitig und beurteilen Sie mögliche Mieterhöhungen anhand des Mietvertrags, des einschlägigen Mietspiegels und der gesetzlichen Grenzen. Eine politische Debatte ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Unser Fazit zum November: Der Markt verlangt keine hektischen Entscheidungen, sondern gut vorbereitete. Nicht jede Schlagzeile verändert den Wert Ihrer Immobilie. Eine fundierte Bewertung zeigt, was heute tatsächlich erreichbar ist. Wenn Sie verkaufen, kaufen oder zunächst Klarheit gewinnen möchten, sprechen Sie uns an.

Ihre Anne-Kathrin Melcher & Jack-Gérard Melcher – Melcher Real Estate, Berlin & Brandenburg.

Novemberausgabe, veröffentlicht am 29. Oktober 2026. Redaktionsstand: 29. Oktober 2026. Berliner Kaufpreise und Mieten: GUTHMANN Wohnungsmarkt Berlin Q4 2026, aktualisiert am 28. Oktober; Transaktionsdaten laut Methodik zum 13. Oktober 2026. Die Bezeichnung Q4 steht für die Berichtsausgabe, nicht für ein bereits abgeschlossenes viertes Quartal.

Zinsentscheid: EZB, 29. Oktober 2026. Inflation: Eurostat, September 2026, veröffentlicht am 16. Oktober. Bauzinsen: Biallo, 28. Oktober, und Dr. Klein, 27. Oktober. Politische Vorhaben sind mit ihrem Stand zum Redaktionsschluss wiedergegeben, nicht als beschlossene Umsetzung. Der Brandenburg-Bericht bezieht sich auf das abgeschlossene Jahr 2025.

Beurkundete Kaufpreise, Inseratswerte und Bestandsmieten beschreiben unterschiedliche Datenbestände. Die Auswertung von GUTHMANN basiert auf Daten des Gutachterausschusses, ist aber eine eigene, teilweise modellbasierte Auswertung und keine amtliche Statistik. Unterjährige Transaktionszahlen sind vorläufig und unterliegen Meldeverzug. Durchschnittswerte ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung.

Dieser Bericht dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Energie- oder Finanzierungsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfachte Annahmen, Prognosen keine Garantien.