Immobilienmarkt Oktober 2026 – Zinsen ziehen an, Berlin wählt neu, das Umland hält sich

Einen einheitlichen Berliner Preistrend gibt es 2026 nicht. Bestandswohnungen werden im Schnitt zu 5.230 €/m² beurkundet – 1,0 Prozent unter Vorjahr. Hinter diesem Mittelwert verbergen sich jedoch sehr gegensätzliche Entwicklungen in den Bezirken.

Kaufpreise: Bestand 5.230 €/m² (−1,0 %), Neubau 8.440 €/m² (+3,0 %).

Angebot: 37.099 inserierte Bestandswohnungen im laufenden Jahr – nach 28.934 im gesamten Jahr 2025. Zwischen Angebots- und Abschlusspreis liegen rund 8 Prozent, also etwa 400 €/m².

Finanzierung: Die EZB hat am 10. September zum zweiten Mal in diesem Jahr erhöht. Zehnjährige Darlehen kosten je nach Bonität und Beleihung rund 4,2 bis 4,5 Prozent.

Mieten: Angebotsmiete im Bestand 18 €/m² netto kalt, im Neubau 22 €/m² (−1 €/m²).

Politik: Bei der Abgeordnetenhauswahl am 20. September wurde Die Linke mit 25,7 Prozent stärkste Kraft; die bisherige Koalition hat ihre Mehrheit verloren.

Zum ersten Mal seit 2022 steigen die Leitzinsen wieder. Nach einem ersten Schritt am 11. Juni hat die EZB am 10. September alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Seit dem 16. September gelten: Einlagesatz 2,50 %, Hauptrefinanzierungssatz 2,65 %, Spitzenrefinanzierungssatz 2,90 %. Grund ist die Inflation im Euroraum, die im August mit 3,3 Prozent deutlich über dem Zielwert von zwei Prozent lag.

Für Ihre Baufinanzierung ist allerdings weniger der Leitzins entscheidend als die Rendite langfristiger Anleihen und Pfandbriefe. Für zehn Jahre Zinsbindung nennen Interhyp und GUTHMANN zum 10. September rund 4,2 Prozent, Finanztip (konservativ, bis 80 % Beleihung) zum 28. September 4,5 Prozent.

Nach den ruhigen Sommermonaten haben die Konditionen spürbar angezogen – seit Anfang Juli um rund 0,6 Prozentpunkte. Für Oktober rechnet Finanztip mit Schwankungen von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten in beide Richtungen.

Was das konkret heißt: Bei 400.000 € Darlehen und 2 Prozent Anfangstilgung kostet ein Zins von 4,5 statt 3,9 Prozent rund 200 € mehr im Monat. Dieses Budget fehlt vielen Käufern – und genau das erklärt den Abstand von 8 Prozent zwischen Angebots- und Kaufpreisen.

„Den“ Berliner Markt gibt es nicht. Die stadtweiten −1,0 Prozent sind das Mittel aus Mitte mit −6 Prozent und Marzahn-Hellersdorf mit +21 Prozent.

Im laufenden Jahr wurden 6.768 Bestands- und 833 Neubauwohnungen beurkundet (2025 gesamt: 12.514 bzw. 1.428). Die durchschnittlich verkaufte Bestandswohnung hat 70 m² und kostet 374.800 €.

Durchschnittspreise je m² (Veränderung zum Vorjahr | jährliches Wachstum über 10 Jahre): Mitte 6.620 € (−6 % | 8,5 %) · Friedrichshain-Kreuzberg 5.770 € (0 % | 6,4 %) · Charlottenburg-Wilmersdorf 5.750 € (+2 % | 6,6 %) · Pankow 5.430 € (−4 % | 6,3 %) · Neukölln 4.850 € (+3 % | 6,9 %) · Steglitz-Zehlendorf 4.700 € (+1 % | 6,5 %) · Tempelhof-Schöneberg 4.630 € (−4 % | 6,6 %) · Treptow-Köpenick 4.250 € (+2 % | 7,8 %) · Lichtenberg 4.240 € (+6 % | 8,8 %) · Marzahn-Hellersdorf 3.890 € (+21 % | 11,2 %) · Reinickendorf 3.700 € (−5 % | 7,6 %) · Spandau 3.380 € (+1 % | 8,2 %).

Innerhalb der Bezirke sind die Unterschiede oft größer als zwischen ihnen: Der Ortsteil Mitte liegt bei 8.650 €/m², Wedding – im selben Bezirk – bei 4.110 €/m². Große Ausschläge wie in Marzahn-Hellersdorf stammen meist aus Teilmärkten mit wenigen Verkäufen und sollten nicht überbewertet werden.

Der Neubau geht eigene Wege: 8.440 €/m² (+3,0 %) bei nur 833 Beurkundungen und durchschnittlich 57 m² Wohnfläche. Gebaut wird klein und teuer. Ein Hinweis zu Portalwerten: Die dort genannten 4.200 bis 5.700 €/m² sind Angebots-, keine Abschlusspreise.

Der Mietmarkt bleibt angespannt – und stützt damit die Kaufpreise. Die Angebotsmiete im Bestand liegt bei 18 €/m² netto kalt; 2020 waren es 11 €/m², 2015 noch 9 €/m². Im Neubau sind es 22 €/m².

Die Schere zwischen laufenden und neuen Mietverträgen ist groß: Laut Zensus 2022 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete im gesamten Berliner Bestand bei 7,80 €/m². Eine langjährig vermietete Wohnung erwirtschaftet daher oft weniger als die Hälfte der Marktmiete – der Grund, warum bezugsfreie Wohnungen deutlich höhere Preise erzielen.

Aktuell wichtig: Der Berliner Mietspiegel 2026 ist veröffentlicht und bleibt Grundlage für Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Das Mietenkataster ist beschlossen, soll aber erst 2027 starten. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen haben Mieterhöhungen für rund 90.000 Haushalte angekündigt, überwiegend 15 bis 30 € im Monat.

Zur Einordnung: Angebotsmieten enthalten auch möblierte und befristete Vermietungen. Für eine klassische, unbefristete Neuvermietung liegt der reale Wert darunter.

Das Umland hält sich besser als manche Innenstadtlage – allerdings nur mit guter Verkehrsanbindung. Potsdam: Wohnungen 5.030 €/m² (+0,1 %), Häuser 4.875 €/m² (+3,1 %). Bernau bei Berlin: Wohnungen 2.884 €/m² (+4,9 %), Häuser 3.402 €/m² (+1,8 %). (Angebotspreise, Stand September 2026 – Portalwerte schwanken je nach Datenbasis und sind als Größenordnung zu lesen.)

Unsere Beobachtungen aus der Vermarktung: Ein Haus in Bernau kostet je Quadratmeter weniger als eine durchschnittliche Wohnung in Lichtenberg – bei rund 30 Minuten Fahrzeit mit RB24 bzw. S2. Zwischen bahnhofsnahen Lagen und reinen Autolagen liegen im Umland regelmäßig 15 bis 25 Prozent Preisunterschied. Erschlossene Baugrundstücke bleiben knapp, während große, unsanierte Bestandshäuser wegen der Sanierungskosten verhaltener gefragt sind.

Bitte einplanen: Die Grunderwerbsteuer liegt in Brandenburg bei 6,5 Prozent, in Berlin bei 6,0 Prozent.

Heizung: Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch ist gestrichen. Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig; neue Anlagen müssen ab 2029 stufenweise grüne Brennstoffe nutzen (15 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Neubauten sollen ab 2030 Nullemissionsgebäude sein, dazu kommt eine stufenweise Solarpflicht.

Mietrecht: Die Mietpreisbremse gilt bundesweit bis zum 31. Dezember 2029 – bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Frist zum Jahresende: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein.

Berlin: Bei der Wahl am 20. September lag Die Linke (25,7 %) vor CDU (18,8 %), AfD (16,3 %), Grünen (14,3 %) und SPD (12,1 %). Das neue Abgeordnetenhaus tritt im November erstmals zusammen; die wohnungspolitische Linie ist bis zur Regierungsbildung offen.

Für Verkäufer: Es gibt rund ein Drittel mehr Angebote als im Vorjahr. Der richtige Angebotspreis entscheidet sich in den ersten Wochen – ein überhöhter Start führt nicht zu einem höheren Preis, sondern zu längerer Vermarktung.

Für Eigennutzer: Ihre Verhandlungsposition ist so gut wie seit Jahren nicht. Mehr Auswahl und gesprächsbereite Verkäufer treffen auf höhere Zinsen – im Vorteil ist, wer Eigenkapital mitbringt. Prüfen Sie bei älteren Heizungen die neue Rechtslage.

Für Kapitalanleger: Bei 5.230 €/m² Kaufpreis und 18 €/m² Angebotsmiete liegt die Bruttorendite bei rund 4,1 Prozent – kaum über den Finanzierungskosten. Positiver Cashflow entsteht derzeit vor allem in den Außenbezirken.

Für Vermieter: Zwei Themen gehören in den Oktober – die Nachrüstung nicht fernablesbarer Zähler und die Prüfung einer Mieterhöhung nach Mietspiegel 2026. Die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren bleibt zu beachten.

Wir erwarten einen weiter seitwärts laufenden Markt mit großen Unterschieden zwischen den Lagen. Die Zinsen hängen vor allem an Inflation und Weltlage; entspannt sich beides, sind Konditionen unter 4 Prozent schnell wieder möglich. Die Berliner Regierungsbildung dürfte eher für Zurückhaltung als für Preisrückgänge sorgen. Und das Angebot bleibt knapp: Bis 2040 braucht Berlin laut Stadtentwicklungsplan 272.000 Wohnungen, 2025 wurden 13.754 genehmigt – genehmigt, nicht gebaut.

Unsere Einschätzung: Einen stadtweiten Preisrückgang erwarten wir nicht, eine neue Aufwärtsbewegung bei diesem Zinsniveau aber ebenso wenig. Wer jetzt verkauft, verkauft in einen selektiven Markt – mit Käufern, die genauer rechnen. Eine realistische Bewertung und gute Vorbereitung sind deshalb wichtiger denn je. Sprechen Sie uns gern für eine persönliche Einschätzung Ihrer Immobilie an.

Stand aller Angaben: 1. Oktober 2026. Kaufpreise, Mieten, Beurkundungen: GUTHMANN Marktbericht Wohnungen Berlin Q3 2026 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, IMV). Leitzinsen: LBBW, biallo. Bauzinsen: Interhyp, Finanztip. GModG: Haufe, BBSR-GEG-Portal. Mietrecht und Fristen: IVD Bundesverband. Wahlergebnis: bpb.