Berliner Immobilienmarkt Juni 2026 – Stabilisierung im Bestand, Angebot zieht an, Mieten auf Rekordniveau

Der Berliner Wohnungsmarkt hat die Korrekturphase der Jahre 2023 und 2024 hinter sich gelassen. Nach Auswertung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin (Datenstand Q2 2026, ausgewertet u. a. von Guthmann Estate) werden Bestandswohnungen aktuell zu durchschnittlich 5.440 €/m² beurkundet. Das entspricht einem Plus von 150 €/m² bzw. 3,0 % gegenüber dem Jahresmittel 2025 (5.290 €/m²).

Damit hat sich die im Vorjahr eingeleitete Trendwende fortgesetzt: 2023 lag die Wertentwicklung bei −5 %, 2024 bei −3 %, 2025 bei +6 % und 2026 nun bei +3,0 %. Über zehn Jahre betrachtet ergibt sich – trotz der Zinskrise – eine durchschnittliche jährliche Wertsteigerung (CAGR) von 7,6 %, über 15 Jahre von 8,7 %.

Bemerkenswert ist die Annäherung von Angebots- und Verkaufspreisen: Die mittlere Preisdifferenz liegt 2026 bei rund 4 % bzw. 230 €/m² – nach 9 % im Vorjahr und 13 % in 2024. Käufer und Verkäufer in Berlin haben ihre Preisvorstellungen wieder deutlich angeglichen, der Markt nähert sich einem Gleichgewicht.

Die Preisentwicklung verläuft regional sehr unterschiedlich. Die höchsten Quadratmeterpreise erzielt weiterhin Mitte mit durchschnittlich 7.430 €/m² (+5 % ggü. Vj.), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (5.860 €/m², +1 %) und Charlottenburg-Wilmersdorf (5.720 €/m², +2 %). Pankow liegt bei 5.460 €/m², zeigt aber als einer von wenigen innerstädtischen Bezirken einen leichten Rückgang von 4 %.

Die größte prozentuale Bewegung verzeichnet 2026 Marzahn-Hellersdorf: +14 % auf 3.680 €/m². Auch Neukölln (5.100 €/m², +8 %), Steglitz-Zehlendorf (4.890 €/m², +5 %) und Spandau (3.460 €/m², +4 %) legen spürbar zu. Negativ entwickeln sich Reinickendorf (3.780 €/m², −3 %), Tempelhof-Schöneberg (4.720 €/m², −2 %) und Treptow-Köpenick (4.080 €/m², −2 %).

Innerhalb der Bezirke bleiben die Spannen erheblich: Im Ortsteil Mitte werden 9.610 €/m² aufgerufen, im Ortsteil Wedding – ebenfalls Bezirk Mitte – nur 4.280 €/m². Wer in Berlin kauft oder verkauft, kommt um eine ortsteilgenaue Bewertung nicht herum. (Alle Werte: Gutachterausschuss Berlin, Stand Q2 2026)

Bis zum Datenstand dieses Berichts wurden 2026 erst 3.526 Bestandswohnungen beurkundet – ein direkter Jahresvergleich ist wegen Meldeverzug nicht zulässig, das Tempo bleibt jedoch hinter dem Gesamtjahr 2025 (12.516 beurkundete Verkäufe) zurück.

Auf der Angebotsseite zeigt sich das gegenteilige Bild: Bereits in den ersten fünf Monaten 2026 wurden 25.080 Bestandswohnungen auf den einschlägigen Portalen inseriert – nach 28.923 Inseraten im gesamten Jahr 2025. Bei gleichbleibendem Tempo läge das Angebotsvolumen 2026 deutlich über dem Vorjahr.

Für Verkäufer:innen heißt das: Die Konkurrenz wächst, die Käufer haben mehr Auswahl. Die Zeiten, in denen ein Inserat zwingend mehrere Bieter findet, sind vorbei. Realistische Preisansätze, professionelle Aufbereitung und eine saubere Unterlagenlage entscheiden mehr denn je darüber, ob ein Objekt zügig den Käufer findet.

Der CBRE/Berlin-Hyp-Wohnmarktreport Berlin 2026 (veröffentlicht am 26. März 2026) dokumentiert eine Beruhigung am Mietmarkt – allerdings auf Rekordniveau. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt 2025 bei 15,80 €/m², ein Plus von nur 0,1 % gegenüber dem Vorjahr. Zum Vergleich: Von 2022 auf 2023 betrug der Anstieg über 18 %, von 2023 auf 2024 rund 16 %.

Das obere Marktsegment ist sogar leicht rückläufig: Der Median sank um 2,9 % auf 28,57 €/m², freifinanzierter Neubau verlor 3 % auf 20,73 €/m². Das untere, überwiegend öffentlich geförderte Segment liegt stabil bei 7,06 €/m² (+0,4 %). Bestandsmieten der großen institutionellen Bestandshalter bewegen sich bei durchschnittlich 8,50 €/m², bei den landeseigenen Gesellschaften sogar unter 7,00 €/m².

Damit klafft zwischen Bestands- und Neuvertragsmiete eine Lücke von rund einem Drittel – ein zentraler Grund für die extrem niedrige Wohnungsfluktuation in Berlin. Wer einmal in einem alten Mietvertrag sitzt, bleibt.

Die fundamentale Knappheit am Berliner Wohnungsmarkt bleibt das prägende Thema. Laut CBRE/Berlin Hyp ist die Einwohnerzahl Berlins seit 2010 um mehr als 500.000 Personen auf rund 3,9 Millionen gewachsen – ein Plus von fast 16 %. Im gleichen Zeitraum wurden lediglich rund 159.000 neue Wohnungen errichtet sowie weitere ca. 27.000 Einheiten im Bestand fertiggestellt oder ersetzt.

2025 befanden sich 214 Mietwohnungsbauvorhaben mit rund 44.890 Wohnungen in konkreter Planung, Entwicklung oder Bauphase – ein leichter Zuwachs gegenüber dem Tief von 2024. Auffällig: Nur 12,7 % der Bauvorhaben werden innerhalb des S-Bahn-Rings realisiert. Die Neubaupotenziale in der Innenstadt sind weitgehend erschöpft.

Für den Bestandsmarkt bedeutet diese Knappheit eine stabile fundamentale Stütze. Auch der Preisrückgang in der Zinskrise hat das Grundverhältnis von Nachfrage und Angebot nicht verändert – er war eine Finanzierungs-, keine Substanzkrise.

Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist das aktuelle Umfeld günstiger als in den beiden Vorjahren, aber kein Selbstläufer. Die durchschnittliche verkaufte Bestandswohnung in Berlin misst 69 m² und wechselt für rund 380.200 € den Besitzer (Gutachterausschuss Berlin, Stand Q2 2026). Bezugsfreie Wohnungen erzielen weiterhin deutliche Aufschläge gegenüber vermieteten Einheiten.

Für Käufer:innen hat sich das Verhandlungsklima verbessert: Der Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreis ist mit 4 % so eng wie zuletzt 2021/2022, was auf einen ausgeglichenen Markt hindeutet. Wer eine solide Finanzierung mitbringt, findet im wachsenden Angebot derzeit reale Auswahl – insbesondere abseits der Top-Lagen Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg.

Unsere Einschätzung: Der Berliner Markt ist im Juni 2026 weder überhitzt noch unterbewertet. Er ist – erstmals seit Jahren – wieder berechenbar. Genau das macht ihn jetzt für beide Marktseiten interessant.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin – Bodenrichtwerte und Marktdaten zum Stichtag 01.01.2026 sowie laufende Beurkundungen Q1/Q2 2026 (berlin.de/gutachterausschuss).

Guthmann Estate – Wohnungsmarkt Berlin Q2 2026, aktualisiert am 6. Juni 2026, basierend auf Daten des Gutachterausschusses Berlin (guthmann.estate/de/market-intelligence/berlin/wohnungen).

CBRE & Berlin Hyp – Wohnmarktreport Berlin 2026, veröffentlicht am 26. März 2026 (cbre.de/insights/reports/cbre-berlin-hyp-wohnmarktreport-berlin-2026).